La Ley de Protección de Inquilinos de 2019 surgió como una ley innovadora que defiende los derechos y las protecciones de los inquilinos. La Sección 1946.2 del Código Civil de California se promulgó para abordar la creciente asequibilidad de la vivienda y los problemas que enfrentan los inquilinos de bajos ingresos mediante el fortalecimiento del control de alquileres y las protecciones de causa justa para el desalojo. Se trata de un paso importante para garantizar que los inquilinos de California tengan derechos reales, no sufran abusos por parte de sus propietarios y dispongan de una red de seguridad, especialmente en áreas en las que las normativas locales podrían quedarse cortas.
La esencia de la Ley de Protección del Inquilino en California
La Ley de Protección de Inquilinos de California es algo más que una ley: es un compromiso para proteger a los inquilinos de todo el Estado. Se aplica a la mayoría de los alquileres residenciales que aún no están cubiertos por leyes locales similares. Si la normativa local es más estricta, tiene prioridad, garantizando así el máximo nivel de protección a los inquilinos. La Ley entró en vigor el 1 de enero de 2020 y expirará el 1 de enero de 2030, a menos que se renueve.
Explicación del control de alquileres
Un aspecto fundamental de la ley es su efecto sobre el control. Esta medida crea un control de alquileres en todo el estado que limita los aumentos anuales del alquiler al 5% más el Índice de Precios al Consumo de la zona o al 10%, lo que sea menor. Sin embargo, para que estas protecciones entren en vigor, los inquilinos deben haber residido en la unidad durante al menos 12 meses, o al menos un inquilino debe haber estado allí durante 24 meses.
Protección contra el desahucio por justa causa
El aspecto más importante de la Ley es que impide a los propietarios desahuciar a los inquilinos simplemente porque no les gustan o porque quieren alquilar la vivienda a otro inquilino por más dinero. En virtud de la Ley, los propietarios deben demostrar una causa justa para desalojar a los inquilinos. El desalojo sólo puede producirse en circunstancias específicas, clasificadas a grandes rasgos en motivos "culposos" y "no culposos". Según el Código Civil de California 1946.2, los motivos "culposos" son aquellos en los que el inquilino:
- No paga el alquiler,
- Incumple una cláusula importante del contrato de arrendamiento,
- Crea molestias,
- Participa en actividades delictivas en la propiedad,
- Subalquila la vivienda incumpliendo el contrato de alquiler o arrendamiento,
- Niega el acceso al propietario, y
- Se niega a firmar la renovación o prórroga del contrato de arrendamiento o alquiler al expirar el plazo actual.
Ejemplos de motivos "no culpables" incluyen situaciones en las que el propietario es:
- Retirar la unidad del mercado de alquiler,
- Realizar reformas sustanciales o demoler la unidad, o
- Incumplir las órdenes gubernamentales de realizar reparaciones hasta el punto de tener que retirar la unidad del mercado.
Otro motivo sin culpa puede ser que el propietario o su familia tengan intención de ocupar el local. Sin embargo, se trata de un motivo complicado que exige cumplir otras condiciones.
Las exenciones a las disposiciones sobre "causa justa" incluyen, entre otras, las unidades dentro de alojamientos específicos, como hoteles, hospitales, dormitorios y unidades compartidas con el propietario del inmueble. Además, las unidades exentas de la Ley incluyen edificios de nueva construcción de menos de 15 años y determinadas viviendas unifamiliares, siempre que se cumplan criterios específicos. Otras unidades exentas de la normativa de "causa justa" ya están sujetas a la normativa local, que cuenta con protecciones más amplias que las leyes estatales.
Ayuda al traslado
Si le desahucian por un motivo "no culpable", la Ley obliga a los propietarios a renunciar al último mes de alquiler o a proporcionarle un pago de realojamiento equivalente a un mes de alquiler. La elección de una u otra opción corresponde al propietario. Esta disposición subraya la importancia de ayudar a los inquilinos en las transiciones que no son culpa suya.
Protecciones contra el acoso y los aumentos indebidos del alquiler
Aunque la Ley no aborda directamente el acoso de los propietarios, numerosas leyes estatales penalizan ese comportamiento y ofrecen a los inquilinos vías de recurso. Si un arrendador sube injustamente el alquiler por encima de los límites permitidos, los inquilinos pueden recurrir a un tribunal de menor cuantía y recuperar la diferencia.
Defensa en caso de desahucio y recurso por desahucio improcedente
Si un propietario intenta desahuciar sin causa justificada, los inquilinos pueden utilizar esto como defensa en sus procedimientos de desahucio. El desahucio improcedente puede llevar a los propietarios a enfrentarse a demandas por diferencias en el alquiler o pérdida de uso. En los casos de inquilinos ancianos o discapacitados, los daños podrían triplicarse si se demuestra que el propietario actuó con una indiferencia atroz.
Consulta jurídica recomendada a los propietarios
Dadas las complejidades y las graves consecuencias del incumplimiento, se recomienda a los propietarios que busquen asesoramiento jurídico antes de realizar ajustes en el alquiler o proceder a desalojos. De lo contrario, podrían infringir una o varias disposiciones del artículo 1946.2 del Código Civil de California.
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La Ley de Protección de Inquilinos de California supone un importante paso adelante en los derechos y protecciones de los inquilinos. Al comprender los matices del control de alquileres, las protecciones contra el desalojo por causa justa y las exenciones y obligaciones específicas de la Ley, los inquilinos y propietarios pueden manejar sus relaciones con mayor conciencia y respeto por los derechos de cada uno. Esta legislación promueve la estabilidad y la equidad en el mercado de la vivienda y refleja un compromiso más amplio para hacer frente a los retos de la vivienda en California.
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